Fra sardinfabrikk til kulturkvartal

USF Verftet i Bergen er i dag landets største samlokalisering av kreative virksomheter og scener.

Det startet med et tomt fabrikkbygg og noen kunstnere som så en mulighet.

Bygget er en tidligere sardinfabrikk fra 1870-tallet. Da sardindriften ble lagt ned, sto lokalene tomme, og på 1980-tallet begynte kunstnere å flytte inn. Familiebedriften Norwegian Preserving Company leide ut uinnredede lokaler, og kunstnerne innredet selv atelierene. I samme periode drev kommunen et allaktivitetshus i deler av bygget, for å gi husrom til ungdomsmiljøer. Bygget var fortsatt privat eid.

Etter hvert som flere kunstnere, filmskapere, musikere og forfattere etablerte seg, ble ideen om et kulturhus med scener lansert. Kulturhusgruppen ble etablert og de arbeidet sammen med huseier i mange år før ombygging kunne skje og scenene åpnet for publikum.

Med betydelig utvidet drift og ansvar for ombyggingen, ble det behov for felles organisering. I 1991 opprettet de ulike grupperingene på huset Stiftelsen Kulturhuset USF for å ivareta det ingen enkeltaktør kunne ta ansvar for alene. Det var et statlig tilskudd som ble utslagsgivende for realiseringen av kulturhuset.

Ombygging og finansiering

I 1993 sto den første store ombyggingen ferdig: publikumsarealer, kafé, kinosal og blackbox. Finansieringen kom fra staten først, deretter kommunen og fylket. Ivar Vogt, direktør ved USF Verftet, kaller dette «omvendt rekkefølge». Stiftelsen kom med et avgrenset, konkret prosjekt, og det var det som utløste støtten. Da staten sa ja, ble det lettere å få kommunen med på laget.

I årene som fulgte overtok stiftelsen gradvis mer av driften og leide etter hvert omtrent en tredjedel av bygget. Resten ble leid ut direkte fra huseier til aktører som Skrivekunstakademiet, Bergen Dansesenter, Nattjazz og enkeltkunstnere. Det ble gjennomført flere ombygginger, etter som ulike behov meldte seg.

Selv om stiftelsen fortsatt ikke eide bygget, så kunne de investere i det, med lange leieavtaler som løsning. Når leieavtalen er lang nok, regnes infrastrukturen leietaker investerer i som deres eiendom skattemessig. Det gjorde det mulig for stiftelsen å ta opp lån og motta tilskudd til oppgraderinger.

Røkeriet og kommunal garanti

Den største investeringen var Røkeriet, hovedsalen med tilhørende lokaler, som sto ferdig i 2013. I tillegg til lang leieavtale fikk stiftelsen kommunal garanti fra Bergen kommune.

En kommunal garanti betyr at kommunen går god for lånet, noe som gir langt bedre lånevilkår. Med garantien fikk stiftelsen et gunstig lån fra KLP. Lånet ligger i stiftelsen og løper frem til 2037.

Finanskostnadene dekkes på to måter: dels over driften, dels gjennom årlige tilskudd. Opprinnelig kom tilskuddene fra både stat og kommune. Staten valgte å gi årlige tilskudd fremfor å gå inn med en engangsinvestering. I 2016 gjorde stat og kommune et makeskifte der kommunen overtok hele investeringsansvaret. Det var uproblematisk fordi rammene allerede var satt.

Et trepartssamarbeid

Løsningen ble et samarbeid mellom tre parter: stiftelsen, kommunen og en privat eiendomsutvikler. EGD Property AS var først inne for å diskutere å kjøpe USF sammen med stiftelsen. I dialog med kommunen vokste det frem en mulighet til å sikre hele området, både USF og Dikkedokken, i en felles løsning.

De tre partene etablerte holdingselskapet Kulturkvartalet Holding AS. Eierfordelingen ble: EGD Property AS 50 prosent, Bergen kommune 45 prosent, Stiftelsen Kulturhuset USF 5 prosent.

De tre partene tilfører ulik kompetanse.

• Stiftelsen har kontakten med kulturlivet og erfaring med drift, utvikling og programmering.
• Kommunen kan tilrettelegge politisk og gi tilskudd.
• EGD AS har nettverk, ingeniørkompetanse og erfaring med reguleringsplaner.

Sammen er de rustet for noe ingen av dem kunne gjort alene. Som Vogt sier: «Gode partnerskap handler om at man utfyller hverandre».

Stiftelsen eier 5 prosent av aksjene, men har sikret det som betyr mest: kontroll over innholdet. I aksjonæravtalen er det nedfelt at ingen endring i formål eller eierskap kan skje uten stiftelsens samtykke. Det betyr at verken kommunen eller den private utvikleren kan endre hva bygget skal brukes til. Eierskapet kan endre seg over tid. EGD kan selge sin andel, og kommunens politiske prioriteringer kan endre seg etter valg. Men aksjonæravtalen beskytter formålet uavhengig av hvem som eier. Vogt beskriver dette som «ekstremt viktig»: å ha «hånden på rattet» for det langsiktige perspektivet.

Den nye finansieringsmodellen

Uten kommunal garanti måtte de finne en annen måte å få gunstige lån på.

Løsningen ble at kommunen leier hele området i 40 år. En så lang leieavtale med kommunen gir trygghet for långiver, og holdingselskapet får dermed gode lånevilkår.

Alle ledd i avtalen er på markedsmessige vilkår: kjøp, takseringer og leieforhold. Det betyr at det er ryddige, etterprøvbare avtaler uten subsidier som kan skape problemer.

Parallelt med kommunens leieavtale har stiftelsen en egen 40-årig leieavtale. Stiftelsen fremleier av kommunen og har ansvar for all drift, utvikling og innhold.

Men markedsleie i Bergen sentrum er høyere enn det kulturvirksomhet kan bære. Her kommer de årlige tilskuddene inn. Stiftelsen betaler omtrent 20 millioner kroner i året til kommunen i leie. De får omtrent 10 millioner tilbake i årlig tilskudd. Netto kostnad er dermed rundt 10 millioner i året.

Når eiendomsselskapet investerer i bygget, øker leien tilsvarende. Men investeringene gir også bedre lokaler, som igjen gir økte utleie- og arrangementsinntekter. I teorien skal det være mulig å drive med mindre og mindre tilskudd over tid, etter hvert som markedet bygges opp.

Å bygge miljø før man bygger bygg

USF har vokst nedenfra og opp. Kunstmiljøet har vært driver i utviklingen, ikke kommunen. Kommunen er en viktig samarbeidspartner, men har ingen føringer på innhold. Rollene er tydelige: kommunen tilrettelegger, stiftelsen styrer innholdet.

Dette står i kontrast til mange kommunale kulturhus, der politikere vedtar at det skal bygges et kulturhus uten at det er bygget opp et miljø som skal bruke det.

På Dikkedokken og industrihallene har stiftelsen invitert bredt inn. Bergen Arkitekthøgskole har bygget et rom med fokus på fellesskap. Aktører innen MMA, seiling, badstue, konserter, scenekunst, mat og dyrking har fått prøve seg. Holdningen er «velkommen, kjør på». Resultatet er et nettverk og et bredere publikum. Og det trenger ikke koste mye. På den måten samler man ressurser.

USF har også en fordel mange andre ikke har: en solid driftsøkonomi og teknisk kompetanse fra før. De har utstyr, folk som kan rigge scener og erfaring med arrangementer. Det er noe annet enn å starte fra null.

Reguleringsplan som sikring

Reguleringsarbeidet har pågått parallelt med resten av utviklingen. Det koster tid og penger, men sikrer formålet langsiktig.

Når området er regulert til kultur, er det ikke lenger en diskusjon om formålet. Diskusjonen blir hvordan man best løser det. Det gir tyngde i møte med ulike etater. Med reguleringsplanen på plass slipper man også en rekke dispensasjoner for fremtidige tiltak.

En reguleringsplan påvirker også eiendomsverdien. Når en tomt ikke kan brukes til bolig, faller prisen. Det kan være strategisk interessant ved fremtidige kjøp.

Riktig rekkefølge

Vogt understreker at rekkefølgen i et slikt prosjekt er viktig. Først trenger man en tilstandsrapport: hva tåler bygget? Tåler det at du henger lamper i taket? Noe av det første en kulturaktør bør skaffe seg, er en slik rapport. Da ansetter man ikke noen til å gjøre en mulighetsstudie på feil grunnlag.

Deretter kan man gjøre en mulighetsstudie for å se om ideen er realiserbar. USF laget et dokument som viste ulike muligheter, med tekst og visualiseringer. Arkitektmessig gikk de langt nok til at man kunne se om hovedideen fungerte. Så eventuelt en intensjonsavtale for å sikre tilgang før man investerer for mye.

USF har brukt forprosjekter aktivt, blant annet med tilskudd fra Kulturrådet. Det ga dem teknisk verifisering, visualiseringer og et dokument de kunne bruke politisk og overfor potensielle partnere. Da sitter ikke ideen bare i hodet på én person.

Fellen er å forelske seg i et konsept og tegne det ut, for så å oppdage at bygget ikke tåler det, eller at havnivåkrav gjør det umulig.